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11月21日，北京市朝陽區東壩南區1105-654、656、658號地塊正式出讓，經過45輪激烈的競價，恒大以51.35億元總價將之攬入囊中，並成功刷新瞭北京年內的總價地王紀錄。
據知情人士透露，恒大此前在北京找地一年，並無斬獲。所以開始轉變傳統思路，以承建保障房的名義，獲取進軍北京的門票。
在這一地塊的爭奪中，除瞭恒大之外，還有中海、中糧、住總融創聯合體、遠洋、保利首開聯合體、恒大、葛洲壩(600068,股吧)方興聯合體等7傢房企參與其中。
眾所周知，"京七條"的出臺讓政策再次向保障房傾斜，目前北京已有多幅自住型商品房用地入市，已成交配建自住型商品房地塊總建築面積超過百萬平米。
北京中原地產市場研究總監張大偉介紹，此次獲得的朝陽區項目，剔除"限價房"和"自住商品房"後，其樓面價約為4萬元/平米，而鏈傢在線顯示，這一樓面價與該地塊附近的首開常青藤小區二手房價相當。
按照出讓條件規定，該地塊需配建1.69萬平米限價商品房，以及11.2萬平米的自住型商品房，其自住型商品房銷售限價為2.2萬元/平米。
"其實這塊地拼的不是誰出價比較高，而是誰能提供更多限價房的面積。恒大一向走的都是薄利多銷的路線，打著民生地產的模式，讓我們在北京有優勢拿到這塊地。"恒大內部人士透露。
"有利可圖"？
"做限價房項目並不賺錢，不過恒大通過這種方式順利拿到瞭進入北京市場的門票。"分析人士表示，恒大已經決心回到一線城市，但日漸上漲的地價，對恒大的成本控制能力和高周轉能力始終是一種考驗。
"恒大地產拿瞭最適合的地塊，資金充裕、集中采購成本低，同時不用擔心銷售，既贏得瞭好名聲，又鍛煉瞭北京隊伍。"張大偉曾表示。
但對於正在加快一二線城市佈局的恒大而言，初期不能太介意毛利，首要考慮的還是先圈地、做品牌，而後再解決盈利空間的問題。
高周轉考驗
進京的門票
今年以來，恒大已經在北京拿到兩幅地塊，不過，其超過100萬平米的建築面積主要都是做保障型房源，即作為限價商品房地塊的朝陽區豆各莊地塊和"限房價、競地價"地塊的昌平區沙河高教園二期地塊，主要建公共租賃住房和園區安置房。
"土豪"恒大最近每每出手皆大手筆，剛宣佈百億投資礦泉水沒多久，又再度在京擲重金圈地。
有意思的是，該地塊是恒大地產進京以來第一次有"純商品房"建築部分，雖然面積僅7.9473萬平米。
一位接近恒大地產的人士表示，包括本次拿地，恒大地產在京主要以保障性住房為主，符合恒大地產在民生地產方面的優勢，此外也符合北京市政府推廣保障性住房的政策趨勢。
分析人士稱，這些地塊由於房貸信用貸款利率土信貸台中北屯土信貸限定瞭最終的銷售價格，因此對於項目運營來說存在一定的局限性。同時剔除不可售部分，開發商利潤空間不大。
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滿堂紅戰略部高級副經理肖文曉亦認為，一線城市特別是在市中心的土地越來越少，在不可能有大面積土地推出的情況下，恒大亦會轉變思路"大小通吃"。因為由於地價成本高企，在僧多粥少的情況下，即使是大開發商也很難再去挑肥揀瘦。
"通過建保障房項目，恒大進入北京市場的門檻一下子就降低瞭，隨著日後自住房的大量增加，不排除未來恒大還會繼續拿這些項目增加在京市場份額。"
多位業內人士表示，恒大地產本次奪得的地塊樓面價較高，預計未來"純商品房"部分隻有建豪宅產品才能保證項目盈利。按照限價房售價9900元/平米和自住型商品房2.2萬元/平米計算，該地塊平均樓面價就已經達到2.5萬/平米。
一名曾參與競拍的房企負責人曾表示，競爭配建限價的自住商品房或保障房，無疑將推高普通商品房的土地價格，開發商為瞭創造更高的利潤，不得不將普通商品房往中高端豪宅產品方向打造，通過後期的商品房售價來背地價。
此外，自住型商品房的商業配套也許才是成為房企最為看中的掘金點。以豆各莊項目為例，據悉，該項目配備2500個車位，1.6萬平米商業，預計日後售價可達5萬~6萬元/平米，另還有3.8萬平米的酒店式公寓，"總體來看是有利可圖的。"
內容來自sina新聞
有研究機構專業人士指出，雖該類地塊盈利空間受限，但銷售前景相對穩定，在恒大並不瞭解北京房地產市場的情況下，以相對穩健、保守的方式拓展市場，實現控制經營風險的目的。
業內普遍認為，恒大有通過這些保障房項目實現練兵的目的，恒大北京團隊處於成立初期，無需承受銷售壓力與風險的限價地塊適合鍛煉隊伍之用。
"用風險不大的限價地塊試水北京市場是為穩妥之策。限價地塊回籠資金快，比較適合剛進入北京的恒大。"另外一方面也說明，恒大有意著重培養北京公司，並在關註北京各區土地市場。
至此，恒大地產在北京投入土地市場的資金已超過127億元，土地儲備面積超過80萬平米，總建築面積超過100萬平米。
高地價項目不斷獲取，自然消耗更多資金，周轉率也會大大降低。根據恒大中期業績報告，截至6月末，恒大手持現金419.7億元，未動用銀行融資額度394.8億元，這可以算是資金充裕的表現。根據美林發佈的報告，恒大中期負債率由去年底的84%降至58%。
為瞭獲取更多資金，進一步提高周轉速度，恒大不斷拓展融資渠道，在過去兩周裡，恒大剛發行瞭15億美元的5年期優先票據，融資成本為8.75%。同時，還不斷采取銀行貸款、信托融資等方式，近期更首嘗基金化房地產信托，為杭州(樓盤)蕭山項目融資20億。
實際上，在北京，自住房配建用地日益受到房企的青睞，競爭也變得尤為激烈。顯然，一直苦覓北京項目的恒大已熱衷於參與這場自住房爭奪戰，更借此迅速找到打開北京市場的"捷徑"。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-11-23/08352507821.shtml
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